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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

在盐碱地上种粮食是什么体验？这位“新农人”有话说******

　　手中有粮、心中不慌。为了保证老百姓的“米袋子”“菜篮子”，确保中国人的饭碗牢牢端在自己手中，人们对粮食的珍惜和劳作一天都没有停息。如今，我们通过高效治理模式，开始向盐碱地要粮食产量。吉林省西部属于多盐碱地，“新农人”武在洲在盐碱地里种水稻，2022年，他喜获丰收。在盐碱地上种粮食，他经历了哪些困难，又有哪些收获？

　　吉林省大安市兆丰种植家庭农场负责人武在洲：我身后这堆稻谷就能卖到多少钱呢？80多万块。我这个晾晒场今年要是全能卖了，得卖将近600万元。以前村里人不信盐碱地能种出水稻，现在他们也服气了，纷纷跟着我一起干。听说大安市现在已经推广这种新技术70多万亩了，盐碱地真是变成了新粮仓。

　　吉林省大安市兆丰种植家庭农场负责人武在洲：我以前是干建筑的，挣了点钱，可农村出来的人总感觉离开土地不踏实。2015年决定回村种水田，没想到亲戚朋友全都反对。那时候三十来岁，年轻有冲劲，又看到已经有人开始种了，所以觉得自己也行。没想到头一年上秋，亩产就三四十斤，赔了个底朝天，想来想去不甘心，还是那句话，我不服，但这回我不再蛮干了，种盐碱地光有力气不行，还得有科技。

　　吉林省大安市兆丰种植家庭农场负责人武在洲：就是这块地给了我启发，给了我种植盐碱地的方法。这块地不是我的，是中科院专家的，上秋产量比我那高，平时长得也很茂盛，我就上他们这来学习了。

　　中国科学院大安碱地生态实验站高级工程师刘淼：他来到了我们大安碱地生态实验站，我们就给他推荐了现在的“大安模式”。

　　吉林省大安市兆丰种植家庭农场负责人武在洲：专家说你之前靠传统的水洗盐的办法改造盐碱地效果肯定不行，得是良田、良种、良法，“三良一体化”高效治理模式才行。有了新技术当年亩产就超过了800斤，以前没服过谁，这下我是真服气了，第二年我又承包了3000亩盐碱地。

　　吉林省大安市兆丰种植家庭农场负责人武在洲：这几年跟着中科院的专家，我不光学会了改地、种地，更懂得了其中的意义。我改种的盐碱地是国家十八亿亩耕地保护红线之外的土地，我多改一亩盐碱地就意味着国家多了一亩耕地。省里提出实施千亿斤粮食目标，最大的潜力就在我们西部盐碱地。

　　吉林省大安市兆丰种植家庭农场负责人武在洲：刚结束的中央农村工作会，又给我们吃了定心丸。要向盐碱地要粮食，要让黑土地多打粮食。我们的路子看来走对了，心里就更踏实了。新一年，我和我的小伙伴，还有帮扶我们的科技团队，把这条路要走得更稳，更远。让中国人的饭碗牢牢地端在自己手中！

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）