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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

对街上公众人物可以“随手拍”吗？专家解读******

　　对街上公众人物可以“随手拍”吗？

　　专家：发生纠纷应当依法协商解决

　　● 王某某在上海打人事件引发社会高度关注。不少人在谴责暴力的同时，也在深入探讨隐私权的问题——随着自媒体、短视频平台的兴起，日常生活中，“随手拍”、街拍现象已极为常见，不仅是公众人物，连普通人都可能成为被拍摄对象，其中的法律界限在哪里

　　● 相对于普通人而言，公众人物、艺人的隐私权或肖像权受到一些限制。如果其行程已经对外公布，且拍摄场合属于公共场合，拍摄不构成侵权；而如果其行程并未对外公布，甚至采取了严格的保密措施，且拍摄场合在家中、私人场所等，则属于侵犯隐私权及肖像权

　　● 未经被拍摄者同意的拍摄行为，涉嫌侵犯被拍摄者的肖像权，照片在网络平台上传播，也有可能导致被拍摄者名誉权受损，随手拍、街拍现象亟待法律规制。一旦发生侵权纠纷，被偷拍者可以追究网络平台的责任，平台赔偿之后可以向发布者追偿

　　□ 本报记者 　 韩丹东

　　□ 本报实习生 王意天

　　近日，王某某在上海打人事件引发社会高度关注，相关报道多次冲上热搜榜。

　　1月12日，上海静安警方发布通报，11日4时许接报南京西路一商务楼门口有人被打。经查，王某某等人误以为在路边候车的陈某某对其拍照，遂要求陈某某不要拍摄，陈某某称未拍摄，双方发生争吵。王某某等人对陈某某进行殴打。经司法鉴定，陈某某综合评定为轻微伤。

　　随后，有媒体证实打人者为知名公众人物王某某。

　　不少人在谴责暴力的同时，也在深入探讨隐私权的问题——随着自媒体、短视频平台的兴起，日常生活中，“随手拍”、街拍现象已极为常见，不仅是公众人物，连普通人都可能成为被拍摄对象，其中的法律界限在哪里？

　　多位专家接受《法治日报》记者采访时说，未经被拍摄者同意的拍摄行为，涉嫌侵犯被拍摄者的肖像权，照片在网络平台中传播，也有可能导致被拍摄者名誉权受损，“随手拍”、街拍现象亟待法律规制。遇到未经允许的拍摄行为，应当依法协商解决，而不是依靠暴力。

　　偷拍行为屡见不鲜

　　隐私权边界须界定

　　记者注意到，王某某打人事件曝光后，网上有不同的声音：有网友猜测，拍照的说不定是狗仔，狗仔盯着拍照很烦人，活该挨打；也有网友认为，王某某是公众人物，哪怕当时真被拍了，也应该有被拍的容忍度。

　　实际上，公众人物、艺人等因被拍而引发的纠纷屡见不鲜。

　　同样在1月12日，博主刘某某在其社交平台晒出了王姓知名艺人的视频，并发文“这回被他发现了，对不住了，下回我会藏好点”。后续两人发生纠纷，刘某某称自己险些被打。事情一出即登上热搜榜，引来网友热议。

　　随着网络时代的到来，公众人物、艺人的生活越发透明，一些粉丝也热衷于挖掘他们幕后的点滴生活。无论是在机场，还是在逛街吃饭，公众人物、艺人的周围总会时不时亮起闪光灯。甚至有粉丝潜入到公众人物、艺人居住的小区，偷拍其生活照，严重影响公众人物、艺人的正常生活。

　　那么，到底能不能“随手拍”公众人物、艺人？公众人物、艺人的隐私权边界是否与普通人不同呢？

　　“相对于普通人而言，公众人物、艺人的隐私权或肖像权受到一些限制，‘随手拍’是否侵权则需要结合具体情况进行判断。”中国政法大学知识产权研究中心特约研究员赵占领说，如果其行程已经对外公布，且拍摄场合属于公共场合，这种情况下的拍摄不构成侵权；而如果其行程并未对外公布，甚至采取了严格的保密措施，且拍摄场合在家中、私人场所等非公共场合，则偷拍行为属于侵犯隐私权及肖像权的行为。

　　公众人物、艺人一旦发现自己被偷拍时，往往会采取行动制止粉丝、狗仔的拍摄行为，并要求其删除拍摄的照片。

　　对此，中国政法大学教授冯晓青分析说，从法律上讲，公众人物、艺人与普通人法律地位相同，同样有权禁止他人偷拍。但最终应以偷拍者用途判断，若偷拍之后纯粹用于个人欣赏或是在家庭、朋友小范围内传播，被偷拍人难以知晓，无须承担侵权责任；若是将照片公开或是用于商业目的，甚至用于不当场合且造成严重后果，应当承担法律责任。

　　北京韬安律师事务所律师段英子说，由于公众人物、艺人工作和生活的性质比较特殊，并且要考虑社会公众的知情权等因素，学理观点和司法裁判观点通常都认为公众人物、艺人对自己的一些权利内容受到损害应该有一定的容忍度。至于“容忍度”的边界问题，需要考虑社会普遍公认的道德标准，即不能无底线地损害其基本的人格权。

　　如果被发现偷拍，公众人物、艺人该如何制止呢？

　　段英子说，偷拍、街拍纠纷一般都在现场发生，难以照本宣科地建议被侵权者向法院寻求救济，如果采取私力救济，双方也应当友好沟通，控制好“度”，避免纠纷升级。

　　街拍暗含法律风险

　　随意拍摄可能侵权

　　在生活中，不仅仅是明星大腕，人人都可能成为被拍摄对象。当下街拍流行，“摄影师”只需拉近镜头，按下快门，一张人物特写的街拍就完成了。其中，很多照片并未经过被拍摄者的同意，其肖像就被定格在照片中，随后被上传到网上。

　　甚至有人假借街拍之名，行不法之实。去年1月，四川成都一男子在公共厕所对女性进行偷拍，被周围热心市民发现并当场制伏。经民警询问，该男子对上述违法事实供认不讳，最终被行政拘留5日。

　　冯晓青说，偷拍毫无疑问属于违法行为，无论是民法典中对隐私权的保护，还是个人信息保护法中的相关规定，未经允许偷拍他人，甚至将偷拍获得的照片进行扩散，都是侵犯他人隐私权的表现。我国刑法还规定了非法使用窃听、窃照专用器材罪，对造成严重后果的情形作出了规定。其中，窃照(即偷拍)造成严重后果的，可判处两年以下有期徒刑。

　　“无论是街拍还是偷拍，如果是对人物肖像的拍摄，都会涉及被拍摄者的肖像权。根据民法典规定，未经肖像权人同意，不得制作、使用、公开肖像权人的肖像，肖像作品权利人(就街拍的情形而言通常是指摄影者)不得以发表、复制、发行、出租、展览等方式使用或者公开肖像权人的肖像。”段英子说。

　　段英子进一步分析说，如果拍摄的内容或者拍摄手法比较特殊，例如拍摄他人在住宅、宾馆房间等私密空间的私密活动，拍摄他人身体的私密部位等，根据民法典规定，可能侵犯被拍摄者的隐私权。比较恶劣的行为，还有可能违反治安管理处罚法甚至触犯刑法。

　　“在未经被拍摄者允许的情况下不能随意拍摄，更不能随意发布，因为偷拍行为通常侵犯了被拍摄者的生活安宁权以及肖像权。”赵占领说，如使用目的为展示特定公共环境，不可避免地拍摄了他人的肖像，但未把他人肖像作为画面主体进行展示，未暴露他人隐私的，不涉及侵犯他人肖像权和隐私权。

　　未经允许传播照片

　　平台可被追究责任

　　在拍摄过程中，一些“摄影师”喜欢将人们最真实、最自然的状态记录下来，而要展现这种状态的前提，则需要被拍摄者没有意识到自己正在被拍摄，由此产生了特有的街拍分支，但拍摄过程中也可能产生各种误会。

　　来自上海市徐汇区的摄影爱好者小曾回忆说，有一次拍摄一位小吃摊老板认真工作的样子，对方发现他在拍照后，急忙收拾摊位，头也不回地跑掉了，正在制作的食物也都被打翻在地。事后小曾找到这位摊主，表示自己只是觉得画面很美，就给拍了下来，而摊主则以为小曾是执法人员，要拍照留证扣留摊位，这才产生了误会。

　　“后来，我每次拍摄前，都会征求被拍摄者的同意。”小曾说。

　　江苏省无锡市居民小李向记者介绍了她的“遭遇”：去年4月，她在刷朋友圈时发现自己的照片成了别人的头像，并且连自己走路时的照片也被人发到了聊天交友网站中。这让她十分吃惊和气愤。

　　后来追根溯源才得知，小李和朋友去年3月份外出游玩时，朋友在小李不注意时拍摄了这组照片，事后将照片上传到个人社交平台，没想到被别有用心的人利用了。尽管朋友第一时间删除了这些照片，但这些照片还是在网络上流传开了。

　　冯晓青告诉记者，街拍照片需要区分是否将照片公开，未经公开的收藏、欣赏行为并不会产生相应法律后果，从社会层面也不会对被拍摄者产生不良影响。而照片一经公开，则要根据传播范围、影响程度等确定侵权程度。

　　赵占领说，偷拍、街拍者发在网络社交平台上的照片即便原本作为收藏之用，但如果被其他人二次传播，对被拍摄者造成不良影响的，偷拍、街拍者仍需承担侵权责任。

　　“发现被拍后，被拍摄者要求删除图片或者视频，就是在明确表达其不同意自己的肖像被公开或制作，是以私力救济的方式要求拍摄者停止侵害自身权益。拍摄者最好配合删除，否则权利人有权通过司法途径要求拍摄者承担民事责任。”段英子说。

　　那么，怎样的“随手拍”、街拍才是正确的拍摄方式呢？

　　“有些拍摄者可能有一个认识误区，觉得在公共场合拍摄或者发布的时候不营利就可以了，实际上根据法律规定，无论是拍摄还是后续的使用、发布等行为，都需要得到被拍摄者的同意，否则就有可能侵犯其肖像权。”段英子说。

　　对于未经允许的偷拍、街拍照片在网络平台上广泛传播，平台又该采取何种措施？

　　冯晓青说，发布者肯定应当承担责任，平台与发布者之间有相关协议，但协议对第三方被偷拍者无约束力，且合同具有相对性，一旦发生侵权问题，平台不能推卸责任，被偷拍者可以追究平台责任。平台赔偿之后，可以向发布者追偿。

　　“民法典较以前的民法通则而言，对肖像权等人格权已经作出了比较细致的规定。如民法通则主要强调在未经同意的情况下‘不得以营利为目的使用公民的肖像’，而民法典不再区分拍摄者的目的是否是营利，这是一种对民事主体的肖像权更为周到的保护。”段英子提醒说，拍摄也要依法而为。

　　漫画/高岳

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）