楼市出现积极信号!多地二手房市场率先回暖******
低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。
近日,多家机构发布1月楼市数据,均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称,1月上旬50城日均带看量较12月增加22%,北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上;日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
业内专家认为,此轮房价下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来,就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策,卖一买一按照首套房执行,对换房改善也采取了退税优惠,这些政策将在新年发挥更积极的作用。
二手房市场低谷回升
去年以来,楼市出台了千条调控政策,但新房市场反应平淡,至今都未见明显回温。与之不同的是,二手房市场自去年12月便有所回暖,进入2023年趋势更加明显。
贝壳研究院最新监测数据表明,去年12月疫情防控放开初期,二手房市场的交易量有明显反弹,重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。
房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%,跌幅较上月缩小0.3个百分点,环比下跌城市个数较上月减少5个,沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。
进入2023年1月上旬,二手房市场继续走暖,带看等多个先行指标明显回升,50城日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
同时,作为代表房价走势的先行指标,1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气,突破20,这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20,珠三角区域已经逼近30,预计后期价格止跌走稳动力更强。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,尽管房地产调控政策的底部早就出现,但“市场底”迟迟不肯出现,主要原因是三重压力:一是对未来收入预期的担忧,二是房企交付风险,三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看,会有不一样的发现。
他表示,通过对2020~2022年重点城市二手住宅房价盘点发现,2019年12月起,重点50城房价上行周期共20个月,累计涨幅11.4%;下行周期17个月,累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平,疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。
经过三年疫情考验,不同城市房价的涨跌不一,50城中房价上涨的城市有18个,最高涨幅41.1%,平均涨幅13.5%;房价下跌的城市有32个,最大跌幅16.4%,平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌,但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。
许小乐认为,这轮房价下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来,购房者的心态已出现些许变化,计划在未来半年内购房的比例显著回升,其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%,置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。
中银证券研报也显示,二手房市场正全线回暖,2022年12月31日~2023年1月6日,15 城二手房成交面积 98.4 万平方米,环比上升1.9%,同比上升 24.2%;今年1月7日~1月13日,15 城二手房成交面积 136.6 万平方米,环比上升19.9%,一、二、三线城市环比均上升。
不过将时间轴拉长,当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示,近一周(1.7~1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米,处于2020、2021、2022年的下游水平。
楼市企稳具备有利条件
与二手房市场走势不同,当下新房市场仍寒意阵阵。
国家统计局最新发布数据显示,2022年,全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%,创历史同期最大跌幅,比2014~2015年库存高压期的跌幅都要大。
房价方面,2022年全年,商品房均价下跌了3.2%,已连续11个月下跌。70城数据显示,新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌,新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。
2022年,房地产开发投资也下跌10%,创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,上一次楼市开发投资承压,还是2015年去库存时期,彼时开发投资仍旧增长1%,2022年楼市的压力是史无前例的。
在他看来,2022年,由于房价下跌、买房动力不足,资金链紧张等,金融机构纾困地产的意愿不足,因为资产价格没到底,也担心风险。于是,开发商不得不降价促销,而且力度越来越大。由此,形成了供需两端相互弱化的循环,导致行业全链条下滑。
不过,作为国民经济的支柱产业,房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示,初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大,房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。
同日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开,会议强调,一要稳预期,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增强政策的精准性协调性,以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求,提升市场信心,努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调,严控投机炒房。
二要防范风险。“一头”抓出险房企,帮助企业自救,同时依法依规处置,该破产的破产,该追责的追责,不让违法违规者“金蝉脱壳”,不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益,做好保交楼工作。“一头”抓优质房企,一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
三要促进转型。有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。要形成房屋安全长效机制,研究建立房屋体检、养老、保险等制度,让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。
李宇嘉表示,2023年,一边要稳定楼市,一边要纾困企业,一边要保交楼。这三项工作,目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段,剩下的都是难啃的骨头,都是存在资金硬缺口的。疫情后,民生、预期都要休养生息,怎么尽管稳定下来,2023年的工作仍旧艰巨。
不过,随着需求端政策加快落实,符合条件的城市首套房贷利率下调,一二线城市政策空间不断释放,更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为,若各地政策执行到位,房地产市场最早或在二季度企稳,乐观情形下,2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长,价格逐渐趋稳。
许小乐认为,预计2023年越来越多的消费者开始入市,供求关系恢复平衡,市场交易量价迎来温和修复,上半年房价逐步企稳回升。不过,取消行政性干预,意在恢复市场调节机制,并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下,市场会向中枢水平靠拢,不会出现报复式大涨。
灵渠,究竟是一条怎样的渠******
灵渠,究竟是一条怎样的渠
——来自“中国秦汉史研究会第十六届国际学术研讨会”的报道
光明日报记者 计亚男
开凿于秦始皇时期的广西灵渠,与四川都江堰、陕西郑国渠并称为先秦三大水利工程,素有“世界奇观”之美誉,一直受到中外历史学者的关注。著名历史学家、北京大学历史学系教授翦伯赞在1963年游览灵渠时,题诗赞道:“灵渠胜似银河水,流入人间灌稻粱。”
不久前,“中国秦汉史研究会第十六届国际学术研讨会”在桂林市召开,开幕式的六个主题报告中,就有两位学者谈到他们对灵渠的最新研究成果。
灵渠究竟是一条怎样的河渠?为何历久弥新,至今仍是学者们津津乐道的话题?
一条贯通湘漓的天道
“凿开山岭引湘波,上去昭回不较多。无限鹊临桥畔立,适来天道过天河。”这是唐代诗人胡曾写下的诗句,他把贯通湘江和漓江的灵渠比喻为“天道”,如同跨越天河的鹊桥一般壮观奇丽。
距离桂林东北方向50多公里的兴安县,地处自古就被视为楚越要津的湘桂走廊,有两条著名的河流发源于此。一条是湖湘儿女的母亲河湘江,另一条是旖旎风光甲天下的漓江。湘江是长江的支流,向北流去;而漓江是珠江的支流,向南流去。
灵渠全长约37公里,自兴安县城边向北、向西,贯通湘漓两江。
据资料记载,当年秦始皇统一北方六国后,把目光投向岭南地区。因为秦朝的疆域以南,还有很多盛产翡翠、犀角的宝地,并没有纳入版图。
公元前219年,秦始皇命令主帅屠雎率领50万大军,兵分五路出征岭南地区,对南方百越部落进行征服战争,史称“秦戍五岭”。
但是,素来战无不胜的秦军,这场仗打得十分艰难。因为百越部落西瓯人非常熟悉山高林密、河谷交错的复杂地形,善于跋山涉水反击秦军,加上秦军又受到粮草供给困难的牵制,数十万秦军一时进退两难。
公元前218年,负责军需的监御史禄修建了一条人工运河,大约四经寒暑,至公元前214年,终于凿渠成功,史禄成为开凿灵渠第一人。灵渠的成功开凿,打通了湘江和漓江,船只从长江进入湘江,再通过灵渠到达漓江,可以将粮草运到前线,借此秦军最终战胜了西瓯部落,岭南和中南半岛的北部正式划入了秦朝版图。
行走在灵渠南陡边的鲤鱼洲,在状元桥桥头的凉亭里,立有一块高3.2米、宽1.07米的古大理石碑,刻有郭沫若先生游览灵渠后,亲笔题写的《满江红·灵渠》:
北自长城,南来至,灵渠岸上。亲眼见,秦堤牢固,工程精当。闸水陡门三十六,劈湘铧嘴二千丈。有天平小大,溢洪流,调分量。
湘漓接,通汉壮,将军墓,三人葬。听民间传说,目空君相。史禄开疆难复忆,猪龙作孽忘其妄。说猪龙,其实即祖龙,能开创。
一九六三年三月二十八日,天气晴明,往兴安观秦始皇帝三十三年史禄所凿灵渠。斩山通道,连接长江、珠江水系,两千余年前有此,诚足与长城南北相呼应,同为世界之奇观。
郭沫若将灵渠与长城相提并论。从此,“北有长城,南有灵渠”的说法流传至今。
经过历代的维护和修缮,灵渠一直发挥着重要的军事和经济功能。经过晚唐李渤、鱼孟威先后修浚,灵渠的通航功能已十分完善,“虽百斛大舸、一夫可涉”,灵渠不仅可以运输军需物资,还成为中原与海外诸国、海上丝绸之路的重要枢纽。
广西师范大学历史文化与旅游学院历史系主任江田祥认为,在北宋以前,南方地区变乱较多,灵渠主要发挥着军事运输功能,为前方提供粮草等后勤保障;宋朝以后,经济贸易的主要功能逐渐凸显出来了。
1939年,桂黄公路和湘桂铁路相继开通,从此灵渠的航运量渐渐减少,直至停运。“如今,灵渠的航运功能已退出历史舞台。但是它的灌溉农田、排泄洪水功能还在延续,灵渠两岸的四万多亩农田,都是利用渠水灌溉的。”江田祥说。
一道名传千古的奇观
历史上往来灵渠的文人墨客,留下了大量的诗词文章,把灵渠吟唱。据资料记载,可查的古诗词就有400余首,散文、历史文献和碑记500余篇,还有一些对联、题刻等。
清代诗人袁枚,来到灵渠留下《由桂林溯漓江至兴安》一诗,形象地描绘了灵渠沿岸的风光:
“江到兴安水最清,青山簇簇水中生。分明看见青山顶,船在青山顶上行。”
这首诗很有画面感,清晰又生动地描绘了灵渠的山水本色,使人如临其境,如见其形,诗中有画,画中有诗,成为灵渠流传最广的一首千古绝唱。
当代著名诗人、剧作家贺敬之1986年10月来到灵渠游览后,写有《秦渠奇迹》:“灵渠奇迹两千载,堪与长城共壮怀。振我十亿腾飞翅,马嘶万里催人来。”全诗气势磅礴、激情飞扬,令人昂扬向上。
南陡阁是后人在渠首修建的一座观景台。登阁极目远眺,灵渠的工程主体包括铧嘴、大小天平、南渠、北渠、秦堤、陡门等美景一览无余、尽收眼底,令人不由地赞叹其设计科学、建造精巧,它与当地的自然地理环境融为一体,巧夺天工。
铧嘴,是一座长达70米的砌石导水堤,位于灵渠大坝的最前端,它与紧接其后的大、小天平两座分流石坝,共同组成拦江分流的大坝,把湘江三成的水流引到南渠、汇入漓江,七成的水流通过北渠,回归湘江主航道。
拦河大坝既可阻水,又可泄洪,还能分水。为了建造一个牢固的坝体,秦人将松木纵横交错排叉式地夯实,插放在坝底,在其四围又铺上用铸铁件铆住的巨型条石,使大坝成为一个整体,任凭洪水冲刷,始终巍然屹立,创造了“水浸松木千年在”的世界水利奇观。
枯水期间,坝面没有被河水覆盖,可以清晰地看到坝基的一块块石头,像一片片鱼鳞,连接着清澈的江水,在阳光照耀下,江面和油光的石头交相辉映,闪烁着光芒,炫目的色彩,熠熠生辉。
通航,是开凿灵渠的主要目的。
因为修建大小天平的石坝抬高了湘江的水位,北渠如果是一条直道,势必水流过快,来往的船只容易发生碰撞。因此,古人顺着当地的地理环境,将北渠的航道修建成弯弯曲曲的形状,使渠道逐渐降低到原来河道的高度,减缓了江流的速度,这和盘山公路减缓坡度是一个原理。当地人称之为“弯道代闸”。
南渠解决通航的办法,是修建了一道道陡门,这成为灵渠的又一个奇观。南渠的一些地段滩陡、流急、水浅,航行困难。于是,古人便沿着渠道装上若干陡门即水闸,主要的作用是调节水位,以便船只通航,如同现代的分级船闸。
船舶上行时,进入陡门之后,关闭陡门,等水流高度达到航行标准时,则船舶进入第二座陡门,再将第二座陡门关闭蓄水,以此类推,逐级前进。船舶下行时,在到达陡门之前,先堵塞陡门,蓄水达到要求之后,即打开陡门,船随着陡门所涌出的大量水流,顺势而下。即使在枯水季节,也能满足航运的需要。
秦朝修建灵渠时,是否建有陡门,已无法考证,据鱼孟威《桂州重修灵渠记》一文,明确记载了晚唐李渤与鱼孟威修建的陡门,北宋以后又陆续修建,最多时有陡门36座,因此灵渠又有“陡河”之称。其中,南渠入口处的第一座陡门,被誉为“天下第一陡”。1986年,来自世界各国的30多位专家到灵渠考察,称赞“灵渠是世界古代水利建筑的明珠,陡门是世界船闸之父”,证实灵渠的陡门比巴拿马的电动船闸早了一千多年,是世界上最早的船闸。
有河就有桥。灵渠的古桥,同样有着别具一格的魅力。据记载,绵延的灵渠先后建有几十座桥,每一座桥都有自己的故事。
例如万里桥,相传是李渤当年维修灵渠时一并修建的,因为从兴安水路行船距唐都长安远达万里之遥,“登临桥头回首望,距京已有万里遥”,遂有万里桥之名。
再如马嘶桥,民间传说东汉开国名将马援南征至此,本欲骑马过桥,无奈桥已朽坏,战马嘶鸣不前,于是马援便卖马重建此桥,由此得名马嘶桥,为灵渠现存最早的古桥。
灵渠人说,一座桥,就是一段历史的剪影。
置身于灵渠青山绿野之间,无论漫步渠畔,还是行舟渠中,最令人惊羡赞叹、心旷神怡的,还是那顺着渠道流淌不息的清澈渠水。人们都说“桂林山水甲天下”,桂林的漓江,就起源于兴安县猫儿山的河水,与流过灵渠的湘江之水融汇而成,多少精华尽在其中,多少美景聚在这里。
一段永留史册的传奇
始建于秦朝的灵渠,当时并未留下多少文字记载。
现在可以看到的最早记录灵渠的史书是《史记》,秦始皇在派大将蒙恬率兵北击匈奴的同时,“又使尉屠睢将楼船之士南攻百越,使监禄凿渠运粮”。这句话虽然只是简单提到秦军向南攻击百越,监禄即史禄为其开凿灵渠运粮援军的史实,但为灵渠的由来留下了极其宝贵的正史记载。
灵渠建成后,历代在使用和维护渠道的同时,也为之增添了更多历史记述,这使灵渠的传奇随着渠水的流淌而不断延伸和丰富起来。
1982年,中华书局出版了由唐兆民(1906—1984)历经四十余年潜心编撰的《灵渠文献粹编》一书,其中摘录从汉代到民国历代文献有关灵渠的文史资料397条,涉及的典籍既有经典史书、地方志、类书等,也有游记、诗集、辞典及各类杂记、地理志、水经,还有地图、绘画、摩崖石刻和碑刻拓本等,提供了研究灵渠的宝贵史料。
此后,经过诸多学人的持续努力,又陆续出版了《灵渠》(郑连第、刘建新著),《灵渠》(刘仲桂、刘建新、蒋官员等编著),《灵渠志》(兴安志地方志编纂委员会),《灵渠历史文化价值与文化战略思考》(崔润民著),《灵渠轶事》(兴安县灵渠申遗办公室编)等一批著作,促进了灵渠学术研究和文化传播。
今后研究灵渠的路径是什么?
挖掘和利用新史料,需要进一步收集灵渠的文献资料。“一方面,要更加全面地收集海外材料,如报告、游记和记录等,包括越南入华使臣的汉文燕行文献,他们在往返路程中写下了不少有关灵渠的诗文,可体现灵渠在沟通中国与东南亚国家中的历史作用。另一方面,要加强对考古器物、简牍史料的爬梳整理,现在尚有一些没有弄清楚的地方。”江田祥说。
比如,有关灵渠开凿之初的工程构造和形态这一问题,需要借助考古材料进行复原。近年来,国内发掘出版了长沙五一广场简牍、乌程汉简等新材料,记载了早期岭南地区与湖南长沙、郴州一带的交通、贸易等问题。
江田祥认为,灵渠的深厚历史文化资源,要从水运、水利和水文化等方面去着手,挖掘和整合灵渠的文化资源、文化景观、名人足迹、地域文化,像陡军家族、漓江渔火、桂剧等非物质文化遗产,来丰富灵渠的内涵。
这是研究灵渠历史学者面临的后续课题。
《光明日报》( 2023年01月03日 09版)
(文图:赵筱尘 巫邓炎)